focus
vendre bien immobilier quelle fiscalité

Vendre un bien immobilier : quelle fiscalité ?

Visuel Header

Vous souhaitez vendre un bien immobilier ? Comment sera fiscalisée votre plus-value immobilière ? Serez-vous imposable dans tous les cas ? Quelles sont les cessions exonérées ? Tour d’horizon de la fiscalité des plus-values immobilières par Céline de Nercy, Ingénieur Patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée.

1. Je vais céder un appartement. À quel taux sera imposée ma plus-value immobilière
2. J’envisage de céder un appartement que j’avais mis en location. Puis-je tenir compte des travaux effectués dans le calcul de ma plus-value ?
3. Je cède ma résidence principale. Comment vais-je être imposée ?
4. Souhaitant acquérir ma résidence principale, j’envisage de céder un bien dont je viens d’hériter. Existe-t-il un régime spécifique ?
5. Suite à son installation en maison de retraite, ma mère envisage de céder son ancienne résidence principale. Qu’en sera-t-il de la plus-value ?
6. Comment dois-je déclarer ma plus-value immobilière et quand dois-je la payer ?
7. Je suis non-résident fiscal et je viens de vendre un bien immobilier en France. Comment ma plus-value immobilière sera-t-elle fiscalisée ?

Je vais céder un appartement. À quel taux sera imposée ma plus-value immobilière ?

Sauf certains cas où vous pouvez bénéficier d’exonérations (comme la vente de votre résidence principale ou une première cession autre que votre résidence principale par exemple), la plus-value nette (après abattement pour durée de détention) que vous réalisez en vendant votre bien immobilier est imposable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.
S’y ajoutent les prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %, puis 17,2 % à compter du 1er janvier 2018) et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 € (à un taux allant de 2 % à 6 %).

À noter : pour obtenir votre plus-value nette, vous devez diminuer la plus-value brute d’un abattement pour durée de détention dont le taux et la cadence sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et celle imposable aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème à la 21ème année

6 %

1,65 %

22ème année révolue

4 %

1,6 %

Au-delà de la 22ème année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30ème année

Exonération

Exonération

Votre plus-value immobilière est donc exonérée au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

J’envisage de céder un appartement que j’avais mis en location. Puis-je tenir compte des travaux effectués dans le calcul de ma plus-value ?

Pour calculer la plus-value, vous pouvez effectivement majorer le prix d’acquisition de certaines dépenses :

• Les frais d’acquisition (frais de notaire…) : soit pour leur montant réel justifié, soit pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat (uniquement dans le cas d’une acquisition à titre onéreux),

• Sous conditions, certaines dépenses de travaux peuvent être prises en compte pour leur montant réel. Seules sont prises en compte les dépenses de construction, de reconstruction, agrandissement et amélioration. Attention, vous ne pouvez donc pas prendre en compte pour leur montant réel :
- les dépenses présentant un caractère de dépenses locatives (peintures, papiers peints…)
- et les dépenses qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, plutôt que de déduire les travaux pour leur montant réel, vous pouvez choisir de les déduire, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition.

Je cède ma résidence principale. Comment vais-je être imposée ?

La plus-value réalisée lors de la cession de votre résidence principale est exonérée, quel que soit le type de logement (maison individuelle ou appartement). S’il s’agit d’un bien mixte, seule la partie constituant votre résidence principale sera exonérée.

Attention car seuls ouvrent droit à l’exonération, les immeubles (ou parties d’immeubles) qui constituent votre résidence habituelle et effective au jour de la cession. La résidence habituelle s’entend du lieu où le propriétaire réside pendant la majeure partie de l’année.
Aussi, si vous mettez votre bien en location en attendant la vente, celui-ci ne pourra pas bénéficier de cette règle d’exonération. Il en est de même si votre bien était occupé gratuitement par un membre de votre famille ou un tiers.

Si votre appartement est vacant au moment de la vente mais que vous l’aviez occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente, vous pouvez être exonéré si la cession intervient dans un délai normal de vente (délai s’appréciant en fonction des circonstances de fait, un an maximum en règle générale).

À noter : lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes et que le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier, seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier peut bénéficier de l’exonération.

Souhaitant acquérir ma résidence principale, j’envisage de céder un bien dont je viens d’hériter. Existe-t-il un régime spécifique ?

En cas de première cession d’un logement autre que votre résidence principale, vous pouvez, en effet, être exonéré d’impôt de plus-value (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sous réserve de respecter deux conditions :

• Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,

• Vous devez remployer, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à votre habitation principale. L’exonération est limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployé.

À noter : chaque personne physique peut bénéficier de cette exonération une fois au titre de la cession de son choix. Ce dispositif s’applique sur demande par une mention dans l’acte de vente.

Suite à son installation en maison de retraite, ma mère envisage de céder son ancienne résidence principale. Qu’en sera-t-il de la plus-value ?

Bénéficient d’une exonération, sous certaines conditions, les personnes âgées résidant en maison de retraite lors de la cession de leur ancienne résidence principale. Pour en bénéficier, votre mère doit remplir toutes les conditions suivantes :

• Au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, votre mère ne doit pas être passible de l’ISF et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un seuil fixé, pour les cessions réalisées en 2017, à 25 155 € pour la 1ère part de quotient familial majoré de 5 877 € pour la 1ère demi-part et 4 626 € pour chaque demi-part supplémentaire,

• L’immeuble ne doit faire l’objet d’aucune occupation depuis l’entrée de votre mère dans la maison de retraite,

• La cession doit intervenir dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans la maison de retraite.

À défaut de remplir ces conditions, c’est le régime classique des plus-values immobilières qui s’appliquera.

À noter : ce régime s’applique également pour les adultes handicapés hébergés dans des foyers d’accueil.

Comment dois-je déclarer ma plus-value immobilière et quand dois-je la payer ?

Le fait générateur de l’imposition est la cession de l’immeuble. Ainsi, la plus-value est donc généralement taxée à la date de l’acte notarié constatant la vente.

Les formalités sont effectuées par le notaire qui prélève, sur le prix de vente, le montant de l’impôt sur la plus-value.
La déclaration de la plus-value se fait par le biais de l’imprimé n° 2048-IMM qui est normalement déposé, accompagné du paiement de l’impôt, au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, dans le mois qui suit l’acte notarié.

Vous aurez cependant à reporter le montant net imposable de votre plus-value sur votre déclaration de revenus n° 2042. Cette inscription permet à l’administration d’intégrer les plus-values imposables dans votre revenu fiscal de référence, pour calculer, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).
En cas de cession d’un logement autre que l’habitation principale (cf question n° 4), le montant de la plus-value exonérée sous condition de remploi du prix doit également être reporté mais il n’augmentera pas le montant de votre revenu de référence.

Je suis non-résident fiscal et je viens de vendre un bien immobilier en France. Comment ma plus-value immobilière sera-t-elle fiscalisée ?

En principe, sous réserve de la convention internationale, la plus-value réalisée en France par un non-résident est taxable et doit être déclarée en France, comme un résident. En effet, la plupart des conventions internationales signées par la France prévoient l’imposition de la plus-value dans l’État où le bien est situé.

Une exonération particulière est prévue en faveur des personnes physiques, non résidentes, ressortissantes d’un État de l’Espace économique européen qui cèdent un logement situé en France. Cette exonération s’applique dans le limite d’une seule résidence par contribuable, à la double condition que :

• Vous ayez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession,

• La cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France ou qu’elle porte sur un bien dont vous avez la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Le montant de la plus-value exonérée est plafonné à 150 000 €, le surplus étant imposable. Ce plafond s‘apprécie après prise en compte, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention.

À noter : dans le cadre du projet de loi de finances pour 2018, un amendement prévoit de relever le plafond d’exonération de la plus-value à 250 000 € (mesure en attente de son vote définitif).