Aider ses proches

S’il est recommandé de toujours formaliser l’existence du prêt familial, l’écrit devient obligatoire entre les parties dès lors que la somme prêtée dépasse 1 500 €. Le prêt peut être constaté soit par un acte sous seing privé, soit par un acte notarié.

L’écrit permet ainsi de justifier la réalité du prêt en cas de contrôle de l’administration fiscale ou de litige entre les parties et de définir les conditions du prêt : montant et durée, taux d’intérêt retenu le cas échéant (le prêt peut être gratuit), modalités de remboursement, garantie éventuelle…

Si la somme prêtée excède 5 000 €, le prêt doit par ailleurs faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale. Celle-ci doit être faite par l’emprunteur en utilisant le formulaire n° 2062 « Déclaration de contrat de prêt » téléchargeable sur le site de l’administration fiscale (impots.gouv.fr) en même temps que sa déclaration de revenus.

S’il n’y aucune obligation d’enregistrement, il est toujours conseillé d’enregistrer l’acte sous seing privé auprès des impôts afin de lui conférer une date certaine opposable aux tiers (droit fixe d’enregistrement de 125 €). Si l’acte de prêt se fait sous la forme notariée, il est enregistré directement par le notaire.

Si, bien souvent, le souhait est d’aider ses enfants, attention à la requalification de l’opération en donation indirecte (si le prêt est suivi d’une remise de dette immédiate par exemple) ou en donation déguisée (dans le cas d’un prêt fictif par exemple ; Cass.com du 8 février 2017) . L’existence d’un acte écrit de prêt est un élément utile mais non suffisant pour écarter ce sujet de requalification. Le lien de parenté, l’absence d’intérêts, l’absence de terme, la succession des prêts, l’âge du préteur, l’absence d’échéances de remboursement peuvent constituer des indices concordants de nature à emporter la requalification du prêt en donation déguisée. Afin de se prémunir contre ce risque, il convient d’écarter tout caractère équivoque de l’opération. Il est donc recommandé de prévoir les modalités de remboursement du prêt et de respecter les échéances indiquées.

Le prêteur peut prévoir un différé d'amortissement du capital afin de transformer ultérieurement le prêt en une donation. Dans ce cas, bien entendu, des droits de donation seront susceptibles d’être dus si les montants dépassent les abattements applicables et devront être estimés.

D’un point de vue fiscal, lorsqu’un logement est mis à la disposition gratuite de son enfant, aucun revenu foncier n’est à déclarer. Les différentes charges relatives à ce bien (travaux, intérêt d’emprunt …) ne peuvent pas être déduites. Restent dus la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur du bien immobilier. L’enfant occupant le logement doit, en principe, s’acquitter de la taxe d’habitation.

D’un point de vue civil, comment prendre en compte l’avantage accordé à l’enfant logé gratuitement ? Doit-il être retenu lors du règlement de la succession, surtout en présence d’autres enfants ? Ces derniers peuvent-ils prétendre que l’hébergement équivaut à une donation au profit de l’enfant occupant ?

Pour qualifier cet hébergement gratuit de donation, les juges exigent que « l’intention libérale » des parents soit clairement démontrée : pour la Cour de cassation (Cass. Civ. 1ère 18 janv . 2012), les enfants qui s’estiment lésés doivent démontrer une réelle volonté des parents de donner pour que l’avantage soit rapportable à la succession. Pour éviter ce type de situation, il est fortement recommandé de rédiger un acte sous seing privé ou notarié afin d’indiquer la volonté de réaliser un « prêt à usage » ou « commodat ». La durée de ce contrat ne doit cependant pas être exagérée.

Il est également envisageable de prévoir que l’enfant occupant verse un loyer. Attention à ce que le loyer pratiqué soit conforme au prix en vigueur sur le marché, notamment en cas de déduction des revenus fonciers des charges afférentes au bien. En effet, un prix anormalement bas risque d’entraîner une réévaluation du loyer pour la détermination du revenu foncier ainsi qu’une requalification de la différence de louer en donation.

Une autre solution peut être la donation d’usufruit temporaire. (cf.question « En quoi consiste une donation d’usufruit temporaire » ? )

La donation d’usufruit temporaire, d’un bien immobilier par exemple, au profit d’un enfant, lui offre la possibilité d’avoir l’usage du logement sans s’acquitter de loyer pendant la durée de l’usufruit. Il peut même envisager de le louer pour percevoir des revenus s’il venait à ne plus l’utiliser. Le donateur reste quant à lui détenteur de la seule nue-propriété du bien.

S’agissant d’une donation, elle est susceptible de générer des droits de donation assis sur la valeur de l’usufruit temporaire évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans, sans prise en compte de l’âge de l’usufruitier. Sur cette base sont calculés les droits avec application des éventuels abattements et du barème.

Durant toute la période pendant laquelle l’enfant bénéficie de l’usufruit, s’il perçoit des revenus, il est alors seul redevable de la fiscalité relative à ceux-ci au titre de l’impôt sur le revenu. De même, le cas échéant, c’est à lui de prendre en compte ce bien dans sa déclaration au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

A l’extinction de l’usufruit temporaire (souvent prévu pour 10 ou 15 ans), le donateur récupère la pleine propriété du bien.

Les capacités de votre enfant à payer un loyer, votre fiscalité personnelle et la composition familiale sont donc des paramètres à prendre en compte pour déterminer si la donation d’usufruit temporaire d’un bien immobilier est le moyen le plus efficace pour aider votre enfant à se loger.

L’usufruit temporaire peut aussi porter sur d’autres bines comme un compte titres par exemple.