Administrer et gérer vos biens immobiliers

Vous souhaitez vendre ou louer un bien immobilier, investir dans un bien qui a une particularité ou une dimension historique. Vous cherchez à structurer la détention de vos biens et même les transmettre. Quels sont les impacts fiscaux de votre situation et de vos choix en termes d'impôt sur le revenu et d'IFI ?

Immeuble historique

Votre bien est ancien… Vous avez des projets de restauration immobilière. Il nécessite des travaux. Vous vous interrogez sur les conditions d’application des régimes Monument Historique ou Loi Malraux.

Simulateurs

Evaluez les impacts fiscaux de vos choix grâce à nos simulateurs.

Les propriétaires d’immeubles situés dans certaines zones protégées (notamment les zones historiques de centre-ville) qui procèdent à des travaux de restauration complète peuvent bénéficier sous conditions d’une réduction d’impôt s’ils prennent notamment l’engagement de les louer nus pendant 9 ans, la location devant commencer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Pour les dépenses payées en 2017, le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 30 % des dépenses pour les immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
  • 22 % pour les immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou les immeubles dont l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique.

Les mêmes taux s’appliquent aux souscriptions de parts de SCPI éligibles sachant que la réduction d’impôt est calculée sur la fraction du montant de la souscription affectée au montant des dépenses de restauration.

Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 1 er janvier 2017, les dépenses sont retenues dans une limite pluriannuelle globale de 400 000 € pour une période de 4 années consécutives (la limite pour les opérations antérieures était de 100 000 € par an).

La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses ou de la souscription de parts de SCPI. Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 1 er janvier 2017, la fraction de la réduction qui excède l’impôt dû est reportée sur les 3 années suivantes ce qui n’était pas possible antérieurement.

La réduction d’impôt n’est pas prise en compte pour l’application du plafonnement des avantages fiscaux (sauf cas de permis de construire ou déclaration de travaux antérieurs au 1 er janvier 2013).

La contrepartie de cette réduction d’impôt est l’engagement de location du bien ou de conservation des parts de SCPI  : le non-respect de cet engagement induit une reprise de la réduction d’impôt par l’administration fiscale sauf cas particulier (invalidité, licenciement du contribuable, décès…).

Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant obtenu le label de la fondation du patrimoine ainsi que les immeubles assimilés agréés avant le 1 er janvier 2014 peuvent ouvrir droit à un régime favorable de déduction des charges foncières. NB : La loi de finances rectificative pour 2017 a supprimé l’agrément pour des monuments historiques détenus par des SCI ou en copropriété.

Le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble pendant une durée de 15 ans mais si l’immeuble est transmis par donation ou succession , les donataires ou héritiers peuvent reprendre à leur compte l’engagement initial pour la durée restant à courir.

Lorsque l’immeuble produit des revenus imposables qu’il soit loué ou donne lieu à des visites payantes, toutes les charges foncières peuvent être imputées sur les revenus fonciers ce qui présente un impact en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et si un déficit est constaté, celui-ci s’impute sans limitation sur le revenu global ce qui présente un impact en matière d’impôt sur le revenu.

Lorsque l’immeuble ne procure pas de revenus imposables, les charges foncières sont admises en déduction du revenu global dans certaines limites.

Lorsque le bien est en partie productif de revenus et en partie réservé au propriétaire, les règles s’appliquent différemment pour chaque partie concernée.

L’avantage fiscal de ce régime n’est pas pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales.

Avertissement : En raison de la mise en œuvre du Prélèvement à la Source de l’IR au 1 er janvier 2019, certaines mesures ont été prises par le législateur pour inciter les contribuables à ne pas reporter leurs travaux sur 2019, l’impôt sur le revenu 2018 afférent aux revenus fonciers étant neutralisé. Cette mesure a été étendue aux immeubles historiques : hors travaux d’urgence ou décidés d’office par le syndic ou afférents à des immeubles historiques classés, inscrits ou labellisés en 2019 les travaux déductibles feront en principe l’objet d’une déduction égale à la moyenne des dépenses de travaux déductibles payés en 2018 et 2019 ce qui permet d’ équilibrer l’impact fiscal de la réalisation de travaux sur les deux années.

Avertissement : Les informations contenues dans la bibliothèque patrimoniale sont fournies à titre purement informatif et documentaire et prennent en compte l'état du droit existant au jour de leur publication. Elles peuvent faire l’objet de modifications en fonction des évolutions législatives et réglementaires. Elles ne prétendent pas à l’exhaustivité et ne doivent pas déterminer à elles seules l’opportunité de réaliser une opération patrimoniale. Seule l'analyse de votre situation patrimoniale personnelle peut vous permettre de prendre une décision éclairée. Les contenus de la bibliothèque ne sauraient être considérés comme représentant un conseil juridique et/ou fiscal.

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