Administrer et gérer vos biens immobiliers

La loi de finances pour 2018 a mis en place un nouvel impôt : l’Impôt sur la Fortune Immobilière qui vient remplacer l’ISF dès le 1 ^er janvier 2018.

Le seuil de déclenchement de l’IFI est un patrimoine taxable - au sens de l’IFI - de 1 300 000 € (le même seuil que pour l’ISF) et s’apprécie au niveau du foyer composé des époux mariés (sauf exception en cas, notamment, d’époux séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit ou d’époux en instance de séparation autorisés à résider séparément), partenaires de PACS ou concubins notoires et des enfants mineurs. La composition du foyer fiscal s’apprécie au 1 ^er janvier de l’année d’imposition. Vous pouvez simuler le calcul de votre impôt sur la fortune immobilière en passant par notre simulateur.

L’IFI se voit appliquer le même barème qu’en matière d’ISF.

Attention : si le seuil de déclenchement est bien de 1 300 000 €, le calcul en cas de franchissement du seuil s’effectue en partant de 800 000 €.

L’IFI vise l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au foyer. Sont également soumis à l’IFI les titres de sociétés ou d’organismes de placement (« pierre papier ») possédés par le redevable à hauteur de la fraction représentative de leur valeur et cela sans prendre en compte le nombre de sociétés interposées. La fraction de la valeur d’une société représentative de l’immobilier est déterminée en prenant le rapport existant entre la valeur brute réelle de l’actif correspondant à des biens ou droits immobiliers dans le champ et non exonérés et la valeur brute réelle de l’ensemble des actifs de la société.

La valeur de rachat des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation rachetables investis en unités de compte composées d’actifs immobiliers est à prendre en compte à proportion.

Le législateur a néanmoins exclu de l’IFI certains actifs immobiliers :

• Une personne qui détient moins de 10 % dans une société opérationnelle (c’est-à-dire qui a une réelle activité industrielle ou commerciale, artisanale agricole ou libérale ou de holding animatrice mais pas une activité patrimoniale) n’a pas à inclure l’immobilier détenue par cette structure dans sa base IFI.
• Les parts ou actions d'OPCVM ou de fonds d'investissement sont exclus de l'assiette de l'IFI si le redevable détient moins de 10 % des droits et si l'actif du fonds ou de l'organisme est composé (directement ou indirectement) à hauteur de moins de 20 % des biens ou droits immobiliers imposables.
• Par exception aussi, les immeubles affectés à l’exercice de l’activité opérationnelle de la société qui les détient ou à celle du redevable peuvent être hors du champ de l’IFI ou exonérés. Attention : chaque cas doit être examiné, car le texte sur ce sujet est complexe et pour l’instant non commenté par l’Administration.

Les exonérations partielles (à hauteur de 75 %) en matière de bois, forêts et parts de groupements forestiers sont maintenues.

Pour déterminer la base imposable à l’IFI, certaines dettes sont déductibles.

Les dettes afférentes à des dépenses d’acquisition, de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement afférentes à des biens taxables sont susceptibles d’être déductibles de la base, de même que la taxe foncière et l’IFI lui-même. Les autres impôts (IR et taxe d’habitation) ne sont plus déductibles.

Par ailleurs, le législateur a prévu certaines mesures particulières destinées à limiter la déduction de certains passifs notamment :

• En cas d’opérations, par exemple, dans des SCI familiales, l’utilisation des comptes courants d’associés familiaux ou d’opérations de financements de ventes dites « à soi-même » nécessite de se poser la question de la déduction de la dette.
• En cas d’emprunt prévoyant un remboursement du capital au terme du contrat (emprunts « in fine ») contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable le passif est pris en compte dans l’assiette de l’IFI chaque année pour une fraction seulement correspondant à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu'au terme de l’emprunt. Ce calcul vise à reconstituer fictivement ce qui serait déductible dans le cadre d’un emprunt classique.
• lorsque la valeur du patrimoine taxable à l’IFI est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. Ce plafond de déduction ne s’applique pas si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Il sera possible d’imputer sur le montant de l’IFI 75 % des dons aux organismes philanthropiques éligibles dans la limite de 50 000 euros par an.

La réduction d’ISF pour investissement dans les PME a été en revanche supprimée.

L’IFI est susceptible d’être réduit par un mécanisme de plafonnement en fonction des revenus du contribuable.

De manière générale, le principe reste le même qu’en matière d’ISF c’est-à-dire que les biens ou droits grevés d’un droit d’usufruit sont en principe - sauf cas particuliers - compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Une règle particulière s’applique en matière d’usufruit légal du conjoint survivant conduisant à un partage d’imposition ente usufruitier et nu-propriétaire : ainsi, lorsque le conjoint survivant bénéficie de droits en usufruit dans le cadre de l’usufruit légal, il est imposé à l’IFI sur la seule valeur de l’usufruit alors que s’il tient son usufruit d’une donation au dernier vivant ou d’un testament, il sera imposé sur la valeur en pleine propriété.

Les modalités déclaratives de l’IFI sont plus simples qu’en matière d’ISF et il n’y a plus de distinction selon le niveau de patrimoine. Les redevables doivent mentionner le montant de la valeur brute et de la valeur nette taxable de leur patrimoine dans leur déclaration de revenus n°2042-C et ses annexes. Les modalités de paiement seront précisées par décret.