Administrer et gérer vos biens immobiliers

La création d’une SCI est souvent envisagée pour pallier les inconvénients de la détention d’un bien immobilier en indivision mais le recours à ce type de structure nécessite toujours au préalable un examen non seulement des objectifs des associés mais aussi de leur situation patrimoniale et fiscale.

Le recours à un conseil avocat ou un notaire est vivement recommandé avant de créer votre structure.

Il n’existe en effet pas une réponse mais des réponses à cette question.

• La SCI permet de mieux organiser les pouvoirs sur le bien  :

  • Lorsqu’un bien est détenu en indivision, les décisions - allant au-delà de ce qui est nécessaire à la conservation du bien - doivent être prises à la majorité des 2/3 voire à l’unanimité ce qui peut générer une situation de blocage ; en revanche, dans une SCI, le gérant peut en principe accomplir tous les actes entrant dans l’objet social qui sont dans l’intérêt de la société, les statuts lui laissant ainsi une latitude d’action à géométrie variable (il pourrait par exemple être aussi décidé que, pour telle ou telle décision engageante, l’ensemble des associés doit être consulté ou qu’une majorité particulière doit être atteinte) en fonction de la rédaction retenue.
  • Dans une indivision, tout indivisaire peut à tout moment et pour tout motif (sauf convention d’indivision contraire) demander à sortir de l’indivision et s’il y a désaccord, le juge devra intervenir pour provoquer le partage ; dans une SCI la situation de blocage est moins fréquente car les statuts ont souvent permis de l’anticiper et la dissolution judiciaire est très rare.

  Attention : ces points sont à nuancer car une convention d’indivision peut aussi permettre d’organiser les relations entre co-indivisaires.

• La SCI est un outil performant de gestion d’un patrimoine familial :

  • La SCI permet de transmettre (en donnant les parts à ses enfants), tout en conservant un certain pouvoir de gestion (grâce à une rédaction adéquate des statuts). La transmission des parts peut s’effectuer progressivement en profitant notamment au mieux des abattements et de la progressivité du barème (renouvelables tous les 15 ans – voir notre rubrique Aider mes proches). Les parts de SCI sont susceptibles de faire l’objet d’un démembrement (usufruit / nue-propriété) dans le cadre d’une transmission à titre gratuit, les statuts prévoyant alors la répartition des pouvoirs entre usufruitiers et nus-propriétaires.
  • Elle facilite le partage et contribue aussi à la préservation du patrimoine familial en permettant aux associés de se revendre facilement les parts entre eux ; elle favorise la continuité sans rupture : la société ne sera pas dissoute par le décès de l’un de ses associés; si un associé souhaite se retirer, il cèdera simplement ses parts.
  • La SCI est souvent utilisée pour une acquisition d’un bien par des concubins , un « démembrement croisé » des parts permettant d’assurer lors du décès du premier concubin le maintien dans les lieux du survivant jusqu’à son décès.

• La rédaction de statuts doit se faire avec attention et il est préférable de recourir à un conseil.
• Selon la nature des apports effectués à la société des droits d’enregistrement peuvent être dus et l’apport d’un immeuble à une SCI peut rendre exigible un impôt de plus-value sur cet immeuble, l’apport étant assimilé à une vente.
• Des formalités de publication sont à accomplir et présentent un coût.
• Les associés sont tenus personnellement et indéfiniment, mais sans solidarité, des dettes de la société à proportion de leur participation dans le capital social.
• Les règles qui protègent l’emprunteur non professionnel qui demande un prêt pour acquérir le logement ne s’appliquent pas en cas d’acquisition par une SCI.
• Lorsqu’un immeuble est apporté en société la commune peut exercer son droit de préemption au moment de l’apport comme elle est autorisée à le faire en cas de vente.
• Sont à respecter un certain nombre de règles liées aux obligations juridiques (tenue des assemblées) comptables (comptabilité de la société) et fiscales (souscription annuelle d’une déclaration n° 2072, à laquelle une SCI qui se borne à mettre un logement à la disposition gratuite d’un associé n’est toutefois en principe tenue que l’année de sa constitution).

Si certaines de ces obligations ne sont pas respectées, la fictivité de la société pourrait être soulevée.

Une Société Civile Immobilière (SCI) relève fiscalement, en l’absence d’option particulière , du régime fiscal des sociétés de personnes.

L’imposition des revenus perçus par une SCI n’ayant retenu aucune option particulière pour l’IS dépend dans ce cas par « transparence » du régime fiscal de ses associés :

• lorsque ses parts sont détenues par des particuliers, le résultat sera imposé à l’impôt sur le revenu, au barème progressif
• lorsque les associés sont eux-mêmes soumis à l’IS. le résultat sera soumis aux règles de l’IS.

Une SCI peut aussi être soumise à l’IS en raison d’une option pour cet impôt effectuée au niveau même de la société. Quel choix retenir ? Opter pour l’IS ou non ?

Par défaut, une SCI qui a des associés personnes physiques est donc soumise à l’IR . Les revenus fonciers dégagés par la société sont imposés entre leurs mains à l’impôt sur le revenu au barème progressif. Dans ce cas, la SCI, pour la détermination de son résultat fiscal, ne peut déduire que les charges qu’un propriétaire direct pourrait lui-même déduire (il n’y a pas de possibilité de réduire le résultat fiscal de la société par l’amortissement du bien ). La société doit en principe souscrire chaque année sa déclaration de résultats (imprimé n° 2072 ou n° 2072-S) et chaque associé déclare sa quote-part dans le cadre de sa déclaration de revenus (imprimé n° 2042).

La vente d'un bien immobilier détenu en SCI

Lorsque la SCI vend l’immeuble dont elle est propriétaire, la plus-value est déterminée avec le jeu des abattements pour durée de détention (mais déterminés en fonction de la durée de détention de l’immeuble par la société ) applicables aux associés si ce sont des personnes physiques (cf. notre rubrique vendre) et l’application, dans la plupart des cas, des mêmes exonérations que dans le cas d’un immeuble qui serait détenu en direct (ex : lorsqu’un immeuble est mis gratuitement à la disposition d’un ou plusieurs associés qui l’occupent à titre de résidence principale, les associés bénéficieront de l’exonération prévue).

Lorsque le particulier vend les parts de la SCI , le régime sera aussi celui des plus-values immobilières (abattements en fonction de la durée de détention de l’immeuble et exonération applicable pouvant être celle dont bénéficie l’associé qui occupe le logement à titre de résidence principale à condition que cette occupation soit gratuite).

Une SCI soumise à l’IR a un objet civil. Si elle réalise des actes de commerce (ex : si elle procède à de la location meublée) sa requalification en société commerciale engendrera une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) non choisie ce qui est un risque corrélatif.

L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés est possible dès la création ou en cours de vie de la SCI et est irrévocable.

En conséquence d’une telle option, la société est imposée à l’IS, ses associés ne le sont pas sauf distribution du résultat entre leurs mains. Ce résultat est déterminé suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est donc possible d’amortir non seulement comptablement mais aussi fiscalement le bien immobilier. De plus, les frais d’acquisition sont également déductibles. L’appréhension des résultats de la société par les associés suppose une distribution de dividendes et a un coût fiscal (prélèvement forfaitaire unique et prélèvements sociaux soit un taux global de 30 %).

Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société à l’IS, la plus-value sera imposable à l’IS et aucun abattement pour durée de détention ne sera pratiqué (les amortissements seront réintégrés pour le calcul de cette plus-value) et l’exonération "résidence principale" ne pourra s’appliquer.