Administrer et gérer vos biens immobiliers

Un logement meublé se définit comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants afin de permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé la liste du mobilier minimum.

Un contrat de location meublé doit être écrit et respecter un contrat type . Il doit être accompagné d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier. Un dossier de diagnostic technique et une notice d’information sur le cadre juridique du contrat doivent notamment être remis.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et envisagez de le louer à usage de résidence principale pour votre locataire.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, un cadre plus strict s’impose aux locations de meublés loués comme résidence principale. Certaines des dispositions régissant les locations nues (en particulier état des lieux, dossier de diagnostic technique) s’appliquent désormais aussi aux locations meublées.

La location meublée a une durée minimale d’un an renouvelable et, au bout de cette année, si personne n’y met fin une nouvelle période d’un an court. Par exception, lorsque la location est consentie à un étudiant la durée minimale du bail est de neuf mois sans reconduction automatique du bail. Le contrat de bail pour une location nue doit être conclu pour une durée de 3 ans minimum lorsque le propriétaire est un particulier ou une société civile familiale. Il est de 6 ans minimum si le bailleur est un institutionnel. Par exception seulement, le propriétaire peut proposer un contrat d’une durée inférieure mais d’un an minimum s’il doit reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

En matière de dépôt de garantie, le montant est limité à deux mois (hors charges) en matière de meublé et à un mois seulement en matière de location nue.

En matière de location meublée le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois y compris lorsqu’il s’agit d’un bail de 9 mois. Ce délai est de 3 mois en matière de location nue.

Le propriétaire quant à lui ne peut donner congé que pour la fin du bail et en respectant un délai de préavis de 3 mois pour le meublé et de 6 mois pour la location nue.

Fiscalement les revenus tirés de la location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (micro BIC si les recettes hors TVA n’ont pas excédé un seuil fixé à 72 600 € en 2020 ; régime réel au-delà) et dans la catégorie des revenus fonciers s’il s’agit de location nue.

Notons que peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération les personnes qui louent ou sous louent une partie de leur habitation principale si les pièces constituent pour le locataire ou sous locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire s’il est saisonnier.

Le statut de LMP est réservé à des loueurs de meublés dont les recettes annuelles retirées de la location meublée excèdent à la fois le montant de 23 000 € et le total des revenus d’activité du foyer fiscal.

L'inscription au RCS n'est plus exigée pour la qualification de loueur en meublé professionnel.

Les loueurs non professionnels (LMNP) sont ceux qui ne remplissent pas l’une de ces conditions et, en pratique, ils sont les plus nombreux.

Sous réserve de remplir certaines conditions, les loueurs professionnels (LMP) peuvent imputer les déficits constatés dans leur activité de location meublée sur leur revenu global sans limitation et leurs plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles ce qui permet dans certains cas une exonération totale en cas de cession (à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans si la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédentes est inférieur à 90 000 € hors TVA) ou d’une exonération partielle (moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédentes entre 90 000 € et 126 000 € hors TVA).

Les loueurs non professionnels peuvent imputer les déficits résultant de leur activité de location meublée seulement sur des bénéfices de location meublée non professionnelle pendant 10 ans, les amortissements étant reportables sans limitation de durée. Les plus-values qu’ils réalisent sont imposables selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (cf. notre rubrique vendre).

Les locations de courte durée se sont largement développées grâce à la mise en relation des touristes et des loueurs via les plateformes Internet.

Rappelons qu’une location saisonnière est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants (notamment Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse), celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté de nouvelles contraintes en précisant que :
« Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage ».

Le changement d’usage nécessite, d’une part, une autorisation préalable des autorités administratives afin que le lot d’habitation devienne un lot commercial, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale et non civile. Le règlement de copropriété doit aussi être examiné avec soin : par exemple, il faut s’interroger sur la compatibilité de l’activité avec une clause d’habitation bourgeoise.

À Paris, l’autorisation de la Mairie ne peut être obtenue que si une compensation est proposée par le demandeur sous la forme d’un bien d'activité d'une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et d'un engagement à le transformer en local d'habitation : Paris impose ainsi d’acheter des « droits de commercialité » pour compenser le changement d’usage.

Dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants déclarées en zone « tendue », une autorisation préalable est aussi nécessaire si une décision du conseil municipal le prévoit.

L’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015 a introduit une souplesse lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur (entendue sauf cas particulier comme le logement occupé au moins huit mois par an), l'autorisation de changement d'usage n’étant alors pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile dès lors que le bien n’est pas loué plus de quatre mois dans l’année.

Fiscalement, notez qu’en cas de dépassement d’un plafond de 760 € dès lors que le bien est loué de manière ponctuelle à un locataire, vous serez imposable sur la totalité des recettes de location, taxées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République Numérique a enfin ajouté de nouvelles limites afin de permettre à un conseil municipal de rendre obligatoire un enregistrement auprès de la commune pour toute location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, la délibération pouvant fixer le nombre minimal de nuitées par an à partir duquel l’enregistrement est obligatoire.

L’administration a mis en ligne des éléments d’information destinés à permettre aux loueurs de mesurer leurs obligations sociales et fiscales.

Lorsque les conditions de l'activité professionnelle LMP sont remplies, les loueurs de logements meublés doivent s'affilier au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles.
Si leurs recettes annuelles sont supérieures à 72 600 € (montant 2021), les bailleurs relèvent du statut de travailleur indépendant de droit commun. Entre 23 000 € et 72 600 € de recettes annuelles, ils peuvent prétendre - sous réserve d’en remplir toutes les conditions - au régime du micro entrepreneur.

En revanche, les revenus des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) sont assujettis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine et assimilés, soit 17,2 % au total (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %)

Cependant, par exception, l'activité de location meublée saisonnière est considérée comme professionnelle dès lors qu'elle génère plus de 23 000 € de recettes annuelles et dépend donc du régime des indépendants Toutefois, si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €, les loueurs en meublés de courte durée peuvent choisir d'être affiliés au régime général des salariés (CSS art. L 311-3, 35°). L'option est exercée lors de l'affiliation, via une interface dédiée sur le site www.urssaf.fr : https://ats.declaration.urssaf.fr/Application-ECOLAB-Inscription/ .
Cette option a pour objectif de tenir compte du fait que de nombreux loueurs en meublés de courte durée sont déjà par ailleurs affiliés au régime général.

Attention ce régime n’est pas applicable aux chambres d’hôtes.

Selon l'étude d'impact du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, un décret devrait être publié pour préciser certains points.